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政府主导让地,法院判决无效 “新盛染织”土地转让案疑云(转载)

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  政府主导让地,法院判决无效 “新盛染织”土地转让案疑云

  民主与法制时报 今天

  受政策影响,山东潍坊“新盛染织”在政府主导下让出了土地,但经过一系列演变后,当初的官方指导行为,被法院判决无效。

  □本社记者 李晓磊

  “我们厂好好一块儿地,就这样被套路了。”看着败诉判决,于治业满脸狐疑。他没想到,自己在政府主导下的让地行为,会输在不久前的一场官司中。

  于治业是山东潍坊新盛染织有限责任公司(简称新盛染织)董事长兼总经理,该公司原为国企,后经破产改制,企业股东为全体职工。现在,他们除解决职工就业谋生外,还肩负着1200多名退休人员的养老任务。

  新盛染织最大的资产是他们手中的近百亩土地,可这块地经过一系列操作后,转给了一家民营地产公司。该公司又通过诉讼,将新盛染织“踢出局”,使其完全陷入“钱地两失”困境。

  民主与法制社记者调查发现,该案与《人民的名义》中“大风厂事件”相似,新盛染织也有工会,但工会的呼吁和诉求未得到回应。

  政府主导下的合作开发

  新盛染织在2000年4月份正式成立,前身系潍坊染织总厂。2002年为响应市政府“退城进园”政策,由中心城区迁移至潍坊高新技术产业开发区(简称高新区)。

  2003年,他们通过出让方式,花费570多万元获得了97.43亩工业土地使用权,并建起了厂房和办公场所。经过多年发展,新盛染织在业内口碑虽不错,但长期处于传统生产业状态。

  这种情况持续到2011年时,高新区管委会根据政策要求,下发了名为《关于进一步做好“进二退三”工作的实施意见》。“退二进三”通常指20世纪90年代国家提出的一种经济调整政策,即:缩小第二产业,发展第三产业。

  后来,不少地方政府又提出新的“退二进三”,让一些企业从城市繁华地段二环路以内退出来,在边缘三环路发展。

  当年,潍坊高新区在那份文件中,确定对潍县中路以东、永春路以西、高速公路以南、健康东街以北区域范围内的非高新技术企业实行“退二进三”。

  新盛染织恰好在列。高新区管委会资料显示,“退二进三”实施原则为“政府主导,政策扶持”,并“鼓励有条件的‘退二’搬迁企业按照规划要求参与综合开发或联合开发、成片开发”。

  大致操作程序为,“由区‘退二进三’工作领导小组办公室与搬迁企业在评估基础上,协商确定搬迁企业资产处置方式以及双方的权利和义务等,管委会与企业签订资产补偿、收购等协议,办理相关手续”。

  同时,高新区管委会分别对商业、服务业项目以及住宅开发部分的人防费、城市基础设施配套费的减免优惠政策做了明确规定。

  彼时,潍坊高新区“退二进三”工作领导小组组长是党工委副书记陈甲才,目前仍在任。作为这项工作的主管者,他未回应采访要求。

  “按照当时政策,我们不找人联合开发的话,土地就得被收回,然而政府给予的补偿款我们连企业贷款都偿还不了,更不要说后续职工的安置和福利了。”于治业称。

  因涉及数千名职工生活问题,新盛染织响应政府联合开发的号召发布公告,广招开发企业。经过层层筛选,他们选择了亨德置业有限责任公司(简称亨德置业),该公司最早成立于2005年。

  于治业告诉记者,此前与亨德置业没有任何交集,之所以选择该公司,是因为他们承诺能在2年内完成开发,并且拿钱替新盛染织还贷款。

  2012年7月28日,新盛染织与乙方亨德置业签订《合作开发协议书》,内容开头便注明是“根据潍坊市政府、高新区有关文件精神的要求,甲方选择乙方共同合作开发甲方位于高新区厂址的土地……”

  在后期诉讼中,亨德置业称这份协议为“土地使用权转让合同”。彼时,亨德置业法人代表、董事长邢玉清在协议上签了字,但对方也未回应采访。

  记者注意到,该协议中有一项重要内容是,新盛染织要协助亨德置业,取得他们的97.43亩土地。尽管双方是合作开发,但新盛染织始终没参股亨德置业。

  另外,双方约定这块地的总价款为8061.7万元,亨德置业先付5500多万元,剩余2500多万元用于后期开发的房产折抵,含住宅和商铺。但这笔钱,最终却被法院认定违法。

  谁在违约?

  《合作开发协议书》签订后,2013年6月27日,高新区管委会作为甲方,与新盛染织也签订协议,称:“甲方负责将地块依法评估后按市场价格收回并进行城市规划调整,将土地性质变更为商住用地。”

  新盛染织则需要按每亩地32万元,向管委会缴纳政府收益。政府协议称,鼓励新盛染织参与该地块招拍挂。他们缴纳的政府收益金可作为报名参加招拍挂时的保证金。

  政府协议还显示,若新盛染织或他们指定的房地产开发公司取得该地块的土地使用权,“土地出让金全额上缴财政后,除政府收益外,其余部分予以返还”。

  按照高新区管委会要求,该协议签订后,新盛染织需要在一个月内,向他们预交3100余万元收益金。如果新盛染织或指定的开发公司,没有拍得该地的话,这笔钱会返回。

  于治业说,3100万元是亨德置业给的,然后由其交到财政局。

  2013年8月18日,新盛染织与高新区土地储备中心签订了《国有建设用地使用权收购协议书》,将尚余40年使用权期限的土地交由高新区土地储备中心收储。这一举动,在后期也遭法院质疑。

  不过,为了能顺利合作,在此一个月前,新盛染织向高新区国土局递交了《委托书》,称:“我公司因不具备开发资质,指定亨德置业作为我公司唯一指定的开发公司参与潍坊高新技术开发区2013-G93号地块拍卖活动。”这宗地便是新盛染织地块。

  与此同时,新盛染织搬迁、腾退了土地及厂房,并与亨德置业一同完成搬迁、拆除工作。2014年,亨德置业分两次取得该宗地的土地使用权,土地性质为城镇住宅、商服。土地总价款1.2亿多元。

  按照前述管委会与新盛染织的协议,这笔土地款除扣除部分政府收益外,其余1.1亿余元几乎全部返回给了亨德置业。相当于亨德置业“白菜价”拿了土地。

  取得土地后,资金退还也已经到位,亨德置业迅速开发。他们也按照协议付给新盛染织5500万元,这笔钱全部用于偿还银行贷款和其他债务。剩余的2561.7万元用房产折抵的部分涉及6套1580平方米商铺,和37套3400平方米住宅。

  2015年12月17日,亨德置业法人代表由邢玉清变更为王珺,王珺也未回应采访。

  按照约定,亨德置业需在2016年12月31日前把商业房交给新盛染织。2017年6月30日,交住宅。

  “商铺公司自己经营,收益用于退休职工养老。”于治业说,37套住宅准备抓阄卖给自己的员工,后期房款同样用在职工头上。

  苦苦等待后,亨德置业虽把商铺交给了新盛染织,但至今没办理产权证,也处于停水停电状态。另外,双方在2012年签订协议时,高新区房价3000多元,仅仅几年时间,当地房价又从每平方米5000元,涨到现在的8000多元。

  但在2017年5月21日,亨德置业将约定的37套房子“抵债”给了刘某。据新盛染织的代理律师询证,刘某系潍坊市昌乐县国土资源局工作人员。6月12日,亨德置业法人代表,又从王珺变更为于桂宁。

  亨德置业在这块地上开发的小区目前名为“优胜美地”,已建成的有住宅楼、商铺以及其他附属设施。周边新开盘房子的均价为9000元。

  “在房价一直攀升时,亨德置业拒绝交付我们37套房产。”于治业称,多次协商无果后,2017年9月1日他们到高新区法院起诉了亨德置业,并对涉案房屋进行财产保全,法院予以执行。并且,法院在同年10月份也对他们的诉讼进行立案。

  2017年10月12日,亨德置业还向法院递交了保全复议申请,认为法院对涉案房产的查封是侵权行为。

  “今年1月底,有领导去我公司视察,我把这些情况给领导进行了汇报。”于治业透露,这位领导让他写了一份材料,并经其批转了下去。

  原以为此事会有转机,几乎就在领导批示的同时,今年1月30日,亨德置业也以合同纠纷为名,将新盛染织起诉到高新区法院。法院2月5日立案。

  7月份,亨德置业诉新盛染织的案件已经做出判决,法院判决新盛染织公司败诉,双方合同被确认无效,新盛染织还需退还亨德置业1810万元及6套已经交付的商铺。

  被质疑的一审判决

  记者采访得知,亨德置业在起诉新盛染织时,对于高新区“退二进三”的政策只字未提,也未向法院表述涉及地块的由来。

  亨德置业在起诉时的说法是,他们在2012年与新盛染织签订《合作开发协议书》,约定共同开发一块工业用地,净地面积97.43亩。这宗地是他们通过招拍挂形式取得的,开发所产生的费用由其负责。

  依据亨德置业说法,在实际开发过程中,新盛染织收取了他们土地款6700万元,2017年1月,还收了6套沿街商铺。这种行为“属于收取固定利益”。

  诉讼时,亨德置业称,新盛染织公司从未取得过涉案土地的商业开发使用权,“合同标的是虚假的,违反了法律基本规定,土地使用权转让合同是无效的”。

  亨德置业坚称,涉案土地使用权并非转自新盛染织,而此举完全忽略了当初政府的各种文件。他们希望法院判决与新盛染织的《合作开发协议书》无效。并返还1810万元土地款,以及6套商铺。

  今年7月6日,高新区法院在一审判决中,支持了亨德置业全部诉求。但在7月3日,通过民事裁定,将新盛染织诉亨德置业的案子移送潍坊市中级人民法院审理,理由是,超过基层法院的受理标的。

  在有关土地转让认定中,高新区法院认为,合作开发协议虽然约定新盛染织收取亨德置业的工业土地款,但该公司从未将工业用地使用权过户给亨德置业,“却于2013年8月18日将该工业土地使用权转让给潍坊高新区土地储备中心,并于2013年10月15日得到了潍坊市人民政府的批准”。

  高新区法院觉得,这一行为说明工业用地转让合同是虚拟无效的,而且判定新盛染织转让土地的意思“自始就不是真实的”。

  法院还认定,新盛染织公司约定收取的8061.7万元款项的性质是“配合招拍挂行为的报酬”,并且违反了《中华人民共和国招投标法》。

  北京炜衡律师事务所律师彭逸轩是新盛染织的诉讼代理人。他说,就诉讼结果而言,一审判决忽视了涉案地块的收储和变性过程,刻意回避招拍挂的背景,从而错误认定亨德公司土地使用权的来源。

  “客观来看,亨德置业之所以能够取得涉案地块的使用权,深层基础就是与新盛公司签订了《合作开发协议书》,并且作为新盛公司唯一指定开发公司参与土地招拍挂。因此,不能片面截取招拍挂这一个片段,进而完全撇开亨德公司与新盛公司双方合作的客观事实。”彭逸轩认为。

  另外,彭逸轩律师对高新区法院认定的“8061.5万元性质是‘配合招拍挂行为的报酬’”之说,也觉得缺乏事实和法律依据。

  “对于亨徳置业要求返还1810万元,他们在法庭上没有解释为什么要返还这笔莫名其妙的钱,法院也没问。”彭逸轩表示,高新区法院判决却全部予以支持。

  彭逸轩律师称,因为新盛染织进行的所有行为,都是按高新区管委会指导的模式进行,“如果错,也是政府自己的责任,我们只是受害方。”

  “有个基本逻辑是,这块原本属于新盛染织的土地,为什么要无故给一个与自己毫不相关的企业?”彭逸轩觉得,这是该事件的关键。

  高新区法院纪检部门反馈说,该案已经上诉至潍坊市中级人民法院,具体情况不方便透露。亨德置业的代理律师张建钢也未答复采访。

  8月16日晚,高新区宣传部人员向记者表示,“退二进三”政策在2014年就已结束,新盛染织也拿到了相关补偿,目前与亨德置业的官司属买房纠纷,他们也希望双方通过法律渠道解决该问题。(编辑:RMAQW)

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